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Umlegbare Kosten bei Vermietung: Möglichkeiten und Grenzen

Umlegbare Kosten bei Vermietung: Möglichkeiten und Grenzen:

Die Bewirtschaftungskosten eines Grundstücks werden Betriebskosten genannt. Sie sind zunächst eine Last, die der Grundstückseigentümer zu zahlen hat. Er kann diese allerdings durch vertragliche Vereinbarung auf die Mieter umlegen. Dies erlaubt § 556 BGB, muss aber ausdrücklich vereinbart sein und ist für gewöhnlich Teil des Mietvertrages. Fehlt diese Vereinbarung, so fehlt die Rechtsgrundlage für die Umlegung. Die Betriebskosten können pauschal oder nach Abrechnung den Mietern weiterbelastet werden. Der Abrechnungszeitraum darf längstens 12 Monate betragen und zu leistende Vorauszahlungen sind angemessen zu kalkulieren.

Vier Methoden, nach denen Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sogenannte Verteiler- oder Umlageschlüssel, sind gängig:

• nach Wohn- oder Mietfläche
• nach Anzahl der Personen
• nach Verbrauch
• nach Wohn- oder Mieteinheit.

Ein eigenes Gesetz, die Betriebskostenverordnung (BetrKV), ist die Grundlage für die Abrechnung der Betriebskosten. Nahezu ein Drittel der Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter fallen nach einer Statistik des Deutschen Mieterbunds in die Kategorie Betriebskosten. Sie führen die Rangliste unangefochten an.

Nicht umlegbare Betriebskosten

Die definitiv nicht umlagefähigen Kosten beschreibt § 1 Abs. 2 BetrKV:

> die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

> die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Ebenfalls nicht zu den Betriebskosten zählen Abschreibungen und Rücklagen.

Die umlegbaren Betriebskosten

§ 2 der BetrKV zählt die wesentlichen Formen umlagefähiger Betriebskosten allerdings nicht abschließend auf: Weitere können vereinbart werden. Als Faustregel kann gelten: Alle regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem Haus entstehen, sind Betriebskosten. 

1.Die Grundsteuer

Üblich ist die anteilige Umlegung nach Größe des Mietobjekts. Andere Schlüssel sind zulässig. Denkmalgeschützte Bauten sind befreit. Leerstand kann auf Antrag hin berücksichtigt werden.

2. Abwassergebühr

Schmutz- und Niederschlagswasser werden häufig getrennt abgerechnet. Für die Schmutzwasserabrechnung dient die Frischwasserlieferung als Grundlage, für die Niederschlagswasserabrechnung der Anteil an versiegelter Bodenfläche. Beide Rechnungen sind umlagefähig.

3.Warme Betriebskosten

Ein eigenes Gesetzeswerk, die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt diese Problematik. Werden mehrere Mieteineinheiten über eine gemeinsame Heizanlage versorgt, so muss eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten erfolgen. Der Anteil der verbrauchsabhängigen Abrechnung darf 70 % nicht übersteigen, der jeweilige Rest muss nach Fläche abgerechnet werden.

4.Aufzug

Die Kosten sind umlagefähig. Auch Mieter im Erdgeschoss können an Ihnen beteiligt werden. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung im Erdgeschoss ist darauf zu achten, ob sie in der Teilungserklärung von Aufzugskosten ausgenommen worden ist. Zu berücksichtigen sind die Aufwendungen für Betriebsstrom, Pflege, Beaufsichtigung und Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.

5.Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Kosten für die Straßenreinigung sind umlagefähig.

Die Kosten für die Müllabfuhr sind es grundsätzlich auch, aber Einzelfallregelungen sind häufig.
Die BetriebsKV weist
• die Gebühren für die Müllabfuhr und die entsprechenden Kosten nicht öffentlicher Einrichtungen
• die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung als umlagefähig aus.

Die Kosten für Müllbehältnisse (Mülltonnen etc.) sind nicht umlagefähig. Bei Sperrmüll ist die Rechtslage eher schwierig: Der Vermieter kann die Kosten für dessen Entsorgung bei unklarer Herkunft umlegen, trägt aber die Kosten die Beseitigung der Hinterlassenschaften eines ausgezogenen Mieters.

6.Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung

Die Kosten für die Gebäudereinigung sind stets umzulegende Betriebskosten. Bei Maßnahmen zur Ungezieferbeseitigung muss unterschieden werden zwischen der Abwehr einmaliger Bedrohungssituationen wie einem Wespennest und vorbeugenden regelmäßigen Aktionen. Nur diese sind umlagefähig. Die Entfernung des Wespennests oder die Bestellung des Kammerjägers zur Kakerlakenbekämpfung hingegen sind keine Betriebskosten. Ebenfalls nicht umlagefähig sind Kosten deren Entstehung einem Mieter zuzurechnen sind (etwa der Schabenbefall in einer Einzelwohnung).

7.Gartenpflege

Gärtnerische Arbeiten sind typische Betriebskosten, dazu zählt auch die jährliche Neubepflanzung eines Blumenbeets.

8.Beleuchtungskosten

Umlagefähig sind die Stromkosten für die gemeinschaftlich genutzten Räume und die Außenbeleuchtung. Die Leuchtkörper (Glühbirnen) selbst hingegen muss der Vermieter auf eigene Rechnung austauschen (die notwendige Reparatur ist Vermieterpflicht)

9.Sach- und Haftpflichtversicherungen

Die Prämien für die Gebäude- und die Glasversicherung zählen immer zu den Betriebskosten. Die Grund- und Hausbesitzerhaftpflichtversicherung und die für Aufzug und Öltank kann ebenfalls umgelegt werden. Nutzen die Mieter Strom aus einer am Haus installierten Fotovoltaikanlage und ist diese über die Gebäudeversicherung mitversichert, bleibt deren Prämie in voller Höhe umlagefähig.

10.Hausmeister

Hausmeisterliche Tätigkeiten sind nicht von vornherein dem umlagefähigen Bereich zuzuordnen. Ein erheblicher Teil entfällt aller Wahrscheinlichkeit nach auf Instandhaltungs- und Verwaltungsarbeiten. Auch kann die Vergütung in Form der Bereitstellung einer kostenlosen oder kostengünstigen Wohnung erfolgen. Der Vermieter ist gut beraten, die hausmeisterliche Tätigkeit rechtlich pauschal in zwei oder mehrere Verträge aufzuteilen, um die Zuordnung zu ermöglichen.

11.Kabelanschluss, Gemeinschaftsantenne und Fernsehen

Der vom Vermieter pauschal zu tragende Gebührenanteil ist für gewöhnlich umlegbar.

12.Waschraum

Der Betrieb einer gemeinschaftlich zu nutzenden Waschanlage ist umlagefähig.

13.Schornsteinfeger

Beauftragt der Vermieter einen Schornsteinfeger mit der gesetzlich vorgeschriebenen Immissionsmessung oder mit der Reinigung eines Schornsteins, so erfolgt die Abrechnung für gewöhnlich mit den Heizkosten. Werden diese jedoch über einen Dritten erstellt, so können die Kosten für den Schornsteinfeger mit den Betriebskosten erhoben werden.

14.Sonstige Betriebskosten

Weitere wiederkehrende Lasten können unter diesem Begriff an die Mieter weitergegeben werden. Allerdings müssen die Aufwendungen genau bezeichnet werden, wie etwa „Wartung der Rauchmelder“ oder „Reinigung der Dachrinnen“.

Betriebskosten und Leerstand

Der Hauseigentümer trägt das Vermieterrisiko und damit muss er auch für die Betriebskosten einer leer stehenden Wohnung aufkommen. In der Praxis führt dies immer wieder zu Konflikten zwischen den Mietparteien und der Hausverwaltung. Nicht zu Unrecht argumentieren Hauseigentümer, dass nicht vermietete Wohnungen keinen Müll verursachen, die Treppe nicht verschmutzen und kein Schmutzwasser produzieren. Der im Mietvertrag festgelegte Verteilungsschlüssel ist jedoch bindend und kann nur unter bestimmten Voraussetzungen (Leerstand mehrerer Wohnungen) geändert werden.

Immobilienverwaltung ist ein zulassungspflichtiges Gewerbe. Eigene Immobilien kann man jedoch auch selbst verwalten. Neben Fachwissen benötigt man vor allem geeignete Software, die finanzamts-, behörden- und gerichtstaugliche Ergebnisse bringt. Es gibt auch Seminare und Fortbildungsmöglichkeiten.

Die C&H Gruppe GmbH aus Biberach an der Riß verwaltet den eigenen Immobilienbestand selbst. Nur auf diese Weise wird sicher gestellt, dass eine sehr detaillierte und präzise Buchführung möglich ist und dass der Kontakt zu den Hausbewohnern auf direktem Wege erfolgt.

Sollte Ihnen der Aufwand für die Betriebskostenabrechnung und sonstigen Verwaltungsaufwand zu groß sein, können Sie stets Ihr Mehrfamilienhaus in Biberach a.d.Riß, Friedrichshafen, Ravensburg oder Ulm an uns veräußern. Wir freuen uns auf jede Herausforderung und Sie profitieren von einer unkomplizierten und professionellen Vorgehensweise. Nach dem Verkauf übernehmen wir selbstverständlich die letze Abrechnung für Sie.