7 wichtige Punkte und Tipps zur Vermietung eines Mehrfamilienhauses

Viele, die sich zum Kauf einer Immobilie entschließen, tun dies mit dem Wunsch ein passives und sorgenfreies Einkommen zu erzielen. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. Damit Sie nach der Vermietung Ihrer Immobilie kein blaues Wunder erleben oder mit zusätzlichen Kosten belastet werden, erfahren Sie im Folgenden, wie Sie ein Mehrfamilienhaus richtig vermieten und worauf Sie bei der Prüfung des Mieters, dem Mietvertrag, der Wohnungsübergabe, Nebenkostenabrechnung und laufenden Instandhaltung achten sollten.

Die wichtigsten 7 Aufgaben zur erfolgreichen Vermietung eines Mehrfamilienhauses:

1. Festlegung des richtigen Mietpreises
2. Veröffentlichung Ihres Inserats
3. Prüfung der Mietinteressenten
4. Mietvertrag und Wohnungsübergabe
5. Erstellung der Nebenkostenabrechnung
6. Instandhaltungsarbeiten, Behebung von Defekten, Reparaturen
7. Buchhaltung und Steuererklärung

Neben den 7 elementaren Aufgaben als Besitzer eines Mehrfamilienhauses kommen noch zahlreiche Aufgaben hinzu, mit welchen Sie sich beschäftigen werden:

• Planung, Festlegung und Durchführung von Sanierungen
• Etwaige Rechtsstreitigkeiten mit Mietparteien, Nachbarn oder Mietervereinen
• Renovierung nach Mieterwechseln und Neuvermietungen
• Lösung unvorhersehbaren Schäden wie Wasserschäden, Brandschäden, Vandalismus
• Durchsetzung der Hausordnung
• u.v.m.

1. Festlegung des richtigen Mietpreises

Als Vermieter eines Mehrfamilienhauses werden Sie versuchen eine marktgerechte Miete zu erzielen, weshalb Sie sich ausführlich mit dem Wohnungsmarkt befassen müssen. Vorweg – Lassen Sie sich bei Ihren Überlegungen nicht von der kurzfristigen maximal erzielbaren Miete blenden. Ihr Ziel sollte die nachhaltige erzielbare marktgerechte Miete als verlässliche Kalkulationsgrundlage sein.

Im ersten Schritt bietet sich ein Blick in den lokalen und aktuellen Mietspiegel an. Dieser informiert über das Mietpreisniveau in einer Stadt oder Gemeinde für die Wohnungen, die nicht einer Sozialbindung unterliegen. Die untersuchten Wohnungen werden nach Merkmalen wie Wohnungsgröße, Ausstattung, Lage und Baujahr klassifiziert und in Baualtersgruppen, Größengruppen, Ausstattungsklassen und Lagen eingruppiert. Die Mietpreise werden für die so gebildeten Wohnungsgruppen als Preisspannen (von – bis) ausgewiesen. Der in der Realität erzielbare Mietpreis kann aber oft höher sein, wenn in der Stadt oder Gemeinde eine hohe Nachfrage herrscht. Hier empfiehlt es sich ortsübliche Vergleichsmieten zu recherchieren, um herauszufinden welche Miete in der Gemeinde oder näheren Umgebung „üblich“ ist. Sollte die Region von einer Mietpreisbremse betroffen sein, so dürfen die vermieteten Wohneinheiten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, sofern nicht ein Ausnahmetatbestand vorliegt.

2. Veröffentlichung Ihres Inserats

Der erste Schritt in die Vermietung ist das Finden von potenziellen Mietern. Hier gibt es mehrere Wege – von der Bekanntgabe im Familien- und Freundeskreis über Anzeigen in Tageszeitungen bis hin zu Inseraten in den bekannten Immobilienportalen. Letztere haben die größte Reichweite sowie die Möglichkeit, viele wichtige Informationen unterzubringen.

Wichtig ist die tatsächliche und wahrheitsgemäße Angabe der wichtigsten Eigenschaften Ihrer Immobilie wie Wohnungsgröße, Baujahr, Heizungsart, Energieverbrauch, die genaue Miete, Betriebs- und Nebenkosten, sowie den möglichen Einzugstermin. Eine präzise Beschreibung, schöne Fotos der Immobilie und ein Grundriss erhöhen selbstverständlich die Aufmerksamkeit der Interessenten.

Ein überzeugendes Immobilieninserat macht Arbeit, erspart Ihnen aber Zeit und Mühe im Kontakt mit Interessenten.

3. Prüfung der Mietinteressenten

Die Auswahl der falschen Mietpartei kann zu großen finanziellen Verlusten führen. Wer den passenden Mieter finden will, sollte deshalb bei der Auswahl sehr sorgfältig vorgehen. Was sollte geprüft werden:

• Mieterselbstauskunft
• SCHUFA Bonitätsauskuft
• Mietschuldenfreiheitsbestätigung vom aktuellen Eigentümer
• Nachweise über Bonität

Zwar können auch diese Prüfungen nicht verhindern, dass ein zu Beginn des Mietverhältnisses solventer Mieter im Laufe zahlungsunfähig wird. Das Risiko, einen Mietvertrag mit einem von Anfang an zahlungsunfähigen Mieter abzuschließen, wird durch ein Prüfverfahren der oben genannten Auskunfteien jedoch erheblich gemindert.

4. Mietvertrag und Wohnungsübergabe

Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses. Als Vertrag sollten Sie nur aktuelle Formularmietverträge verwenden, da sich im Laufe der Zeit speziell im Mietrecht Gesetze ändern können. Rechtssichere Formulare erhalten Sie meist gegen ein geringes Endgeld bei den bekannten Vermieter-Organisationen oder auch Mieter-Organisationen. Folgende Punkte sollten Sie jedoch unbedingt beim Aufsetzen eines Mietvertrages beachten:

• Verwenden Sie nur aktuelle und rechtssichere Verträge
• Alle Mietvertragsparteien namentlich und mit vollständigen Personendaten erwähnen – Vorlage Ausweis
• genaue Bezeichnung und Beschreibung der Mietsache, des Mietbeginns, der Miethöhe
• Regelung der Sicherheitsleistung zu Vertragsbeginn

Der Mieter sollte erst vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages einziehen. Dieser erste Einzug bzw. die Übergabe der Wohnung sollte gewissenhaft  protokolliert werden, um Streitigkeiten über den Zustand nach Jahren beim Auszug zu vermeiden.

Bei der Wohnungsübergabe sollte der generelle Zustand der Wohnung festgehalten werden werden, wie z.B. die Wohnung/das Zimmer befindet sich in einem sanierten Zustand – Laminatböden neu und Wände weiß gestrichen. Im zweiten Schritt sollten alle erkennbaren Mängel aufgenommen werden. Hierzu zählen insbesondere Beschädigungen im Boden, an den Wänden und der Türen. Daher empfiehlt es sich eine Wohnungsübergabe bei ausreichender Beleuchtung durchzuführen. Um so genauer Sie diese Prüfung durchführen oder von einer beauftragten Person durchführen lassen, desto weniger Diskussionsspielraum haben beide Seiten nach Einzug oder Auszug über den Zustand der Mietsache. Zudem sollten Sie unbedingt die Anzahl der übergebenen Schlüssel festhalten. Zudem sollten Sie alle Zählerstände aufnehmen um eine ordentliche Nebenkostenabrechnung gewährleisten zu können.

Eine Wohnungsübergabe sollte demnach nur mit Übergabeprotokoll stattfinden um beide Vertragsparteien vor ungerechtfertigter Ansprüche zu schützen.

5. Erstellung der Nebenkostenabrechnung

Vermieter von Wohnraum müssen jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter zusammen mit der Miete monatlich Nebenkostenvorauszahlungen leistet. Welche Nebenkosten umlagefähig sind ergibt sich aus § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Neben der gesetzlichen Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenbrechnung, muss diese Abrechnung gesetzlichen Anforderungen genügen. Der Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten, der Umlageschlüssel, die Höhe der geleisteten Vorauszahlungen und letztlich die Berechnung des Anteils des Mieters, sollten zwingend enthalten sein.

6. Instandhaltungsarbeiten, Behebung von Defekten, Reparaturen

Instandhaltungsmaßnahmen dienen dem Ziel, die Funktionsfähigkeit von technischen Anlagen und Bauteilen sicherzustellen und vorzubeugen. Eine stetige und nachhaltige Instandhaltung wird die Werterhaltung einer Immobilie sicherstellen.

Zur Instandhaltung gehören u.a. folgende Aufgaben

• Wartung der Heizungsanlage
• Reinigung von Dachrinnen und Regenfallrohren
• Überprüfung Trinkwasser und Wartung der Enthärtungsanlage

Trotz regelmäßigen Instandhaltungsarbeiten müssen technische Anlagen und Bauteile je nach „Lebensdauer“ ausgetauscht bzw. instand gesetzt werden.

Instandsetzungsmaßnahmen sind beispielsweise

• Erneuerung Heizungskessel
• Erneuerung der Dachabdichtung, Erneuerung Dacheindeckung
• Austausch schadhafter Fenster
• Neuanstrich der Fassade
• Modernisierung einzelner Wohnungen

Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt sollte regelmäßig Geld für diese anfallenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zurücklegen. Die Richtwerte zur Höhe der jährlichen Instandhaltungsrücklage sind abhängig von Baujahr und Zustand einer Immobilie. Als Richtwerte sollten Sie jährlich und pro Quadratmeter von 7,10 € bis 11,50 € ausgehen.

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus das über 30 Jahre bezugsfertig ist, mit einer Wohnfläche von 400 Quadratmeter, sollten Sie jährlich 4.600 € Rücklagen bilden.

7. Buchhaltung und Steuererklärung

Wer Mieteinnahmen verzeichnet, ist grundsätzlich zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet und muss diese Einnahmen in der Anlage V der Steuererklärung angeben – vorausgesetzt, die Mieteinnahmen sind nicht gewerblicher Natur. Die Mieteinnahmen unterliegen anschließend der Einkommensteuer. Mieteinnahmen sind grundsätzlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Vor allem bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses sollte auf eine umfassende steuerliche Beratung zurückgegriffen werden. Hierdurch lassen sich steuerliche Vorteile oder eben auch Nachteile identifizieren.

Eine korrekte Buchführung aller Einnahmen und Ausgaben und eine Erstellung der Nebenkostenabrechnung sind daher unabdingbar.

Fazit zur Vermietung eines Mehrfamilienhauses

Nicht zuletzt hängt der wirtschaftliche Erfolg der Vermietung eines Mehrfamilienhauses von der richtigen Verwaltung und langfristigen Bewirtschaftung ab. Eine Vermietung eines Mehrfamilienhauses ist mit viel Arbeit und Zeit verbunden. Wem dies aus beruflichen oder privaten Gründen nicht möglich ist denkt vielleicht an einen Verkauf seiner Immobilie. Auf diese Weise erhalten Sie einmalig einen großen Betrag, welchen Sie erst über Jahre erwirtschaften und bewirtschaften würden.