Die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf
In ganz Europa stellt der Notar ein besonderes Amt mit langer Tradition dar. Jeder weiß, dass es ihn gibt, aber kaum einer kennt seine Befugnisse und genauen Aufgaben.
Der Notar im deutschen Rechtssystem
Aus historischen Gründen sind in Deutschland zwei Gruppen von Notaren zugelassen, die die ausschließlich ihrer Tätigkeit als Notar nachgehen und die Anwaltsnotare, die gleichzeitig als Rechtsanwälte tätig sind. Die Regelung unterscheidet sich je nach Bundesland, in Baden-Württemberg sind ausschließlich Nur-Notare zugelassen.
Der Notar bekleidet ein öffentliches Amt, geht aber einer freiberuflichen Tätigkeit nach. Seine Aufgaben sind bundeseinheitlich in der Bundesnotarordnng geregelt, ebenso seine Vergütung im Gerichts- und Notarkostengesetz. Von der gesetzlichen Gebührenordnung kann der Notar nicht abweichen, Sondervereinbarungen sind ihm untersagt und rechtlich unwirksam.
Um Notar zu werden, ist ein Studium der Rechtswissenschaften mit dem erfolgreichen Abschluss der zweiten juristischen Staatsprüfung notwendig, mit der die Befähigung zum Richteramt erlangt wird.
Im Unterschied zur Tätigkeit als Rechtsanwalt ist der Zugang zur Berufstätigkeit nicht frei. Die Landesjustizbehörden ernennen neue Notare nur im Rahmen des Bedarfs, d. h. Im Allgemeinen werden nur frei werdende Stellen neu besetzt. Gegenwärtig sind in Deutschland etwa 7.100 Notare tätig.
In den Bundesländern, in denen Nur-Notare bestellt werden, muss eine dreijährige Ausbildung als Notarassessor absolviert werden, während der überwiegend Vertretungstätigkeiten für bestellte Notare und Fortbildungen absolviert werden. Dann kann er sich auf eine ausgeschriebene Stelle bewerben.
In den Bundesländern, in denen Anwaltsnotare tätig sind, werden der Nachweis einer fünfjährigen Berufstätigkeit als Rechtsanwalt und das erfolgreiche Bestehen der notariellen Fachprüfung verlangt.
Notar ist ein „Kammerberuf“, Notare sind kraft Amtes Mitglieder der Bundesnotarkammer.
Die Aufgaben des Notars
Im Unterschied zum Rechtsanwalt vertritt der Notar nicht die Interessen der Mandanten, sondern ist als Hoheitsträger zur Neutralität verpflichtet. Anwaltsnotare müssen erklären, wann sie als Anwalt und wann als Notar tätig sind.
Die Hauptaufgabe des Notars besteht in der Beurkundung von Rechtsgeschäften. Ausdrücklich vorgeschrieben ist die Beteiligung des Notars bei Grundstücksgeschäften.
Was der Notar ausdrücklich nicht darf
Der Notar ist nicht zur wirtschaftlichen oder allgemein steuerlichen Beratung befugt. Der Notar prüft nicht, ob ein Grundstück und das sich möglicherweise darauf befindliche Gebäude dem Verkaufsprospekt entsprechen, ob der Kaufpreis wirtschaftlich gerechtfertigt und die Finanzierung sinnvoll ist.
Der Notar bescheinigt die ordnungsgemäße Abwicklung des Rechtsgeschäfts.
Die Rolle des Notars beim Immobilienverkauf
In Kenntnis des Grundbuchs bereitet der Notar den Vertrag über den Eigentumsübergang vor.
In Abstimmung mit den Vertragsparteien sind die Einzelheiten zu klären. Jeder Kaufvertrag enthält folgende Positionen:
- Der Verkäufer
- Der Käufer
- Der Verkaufsgegenstand – Gemarkungsnummer des Grundstücks und Beschreibung der darauf befindlichen Bauten und zu übergebenden nicht fest verbundenen Gegenstände – bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung.
- Übergabe von Besitz, Nutzung und Lasten zu einem bestimmten Zeitpunkt
- Der Kaufpreis
- Die Finanzierung
- Kosten und Steuern
- Maklerprovision
- Vorkaufsrechte
- Durchführungserklärung und Vollmacht
- Belehrung und Hinweise
- Schlussformel und salvatorische Klausel.
Beim Vertrag über den Eigentumsübergang von Grundstücken gibt es kein gesetzliches Widerrufsrecht. Der Notar muss den Vertrag so gestalten, dass beide Parteien ihn einvernehmlich schließen und keiner eine ungesicherte Vorleistung erbringen muss. Der Entwurf des Kaufvertrages ist beiden Seiten so rechtzeitig auszuhändigen, dass alle Fragen im Vorfeld erledigt werden können.
Im Falle der Finanzierung eines Grundstücksgeschäftes durch ein Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, hat der Notar dafür zu sorgen, dass ihm alle notwendigen Unterlagen beigebracht werden. Die Bestellung des Grundpfandrechts sollte gleichzeitig mit dem Abschluss des Kaufvertrages erfolgen, damit keine Verzögerungen im Ablauf des Kaufvertrages auftreten.
Stimmen beide Parteien dem Vertragsentwurf zu, so kann die eigentliche Beurkundung erfolgen. Der Notar ist verpflichtet, den Vertragsentwurf vorzulesen. Dies ist für beide Parteien die letzte Gelegenheit, Fragen zu stellen und Änderungen oder Ergänzungen zu vereinbaren. Mit der Unterschrift beider Parteien unter den Vertrag erlangt dieser Rechtsgültigkeit.
Die Aufgaben des Notars nach der Beurkundung
- Fehlen Vertragsbeteiligte bei der Beurkundung, so ist es notwendig, deren Genehmigungserklärungen einzuholen.
- Beim Grundbuchamt ist eine Vormerkung für den Eigentumsübergang zu beantragen.
- Im Falle der Finanzierung durch ein grundpfandbesichertes Darlehen ist die Eintragung der Grundschuld oder Hypothek zu veranlassen.
- Vom Notar sind die Unterlagen anzufordern, die den lastenfreien Erwerb ermöglichen (die Löschung eventuell bestehender Grundpfandrechte).
- Möglicherweise sind behördliche Erklärungen und Genehmigungen beizubringen wie der Verzicht auf ein Vorkaufsrecht, eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz oder eine sanierungsrechtliche Genehmigung.
- Die Unbedenklichkeitserklärung der Finanzbehörden sind anzufordern.
- Dem für die Erhebung der Grunderwerbssteuer zuständigen Finanzamt ist der Kaufvertrag anzuzeigen. Der Steuerbescheid ergeht direkt an den Zahlungspflichtigen.
- Beim Erwerb von Eigentumswohnungen ist der Verwalter zu informieren.
- Sind alle Voraussetzungen für den Eigentumsübergang gegeben, ist die Fälligkeit der Kaufsumme dem Käufer mitzuteilen.
- Liegen die Bestätigungen der Zahlungen des Kaufpreises und der Grunderwerbssteuer vor, bestellt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung des Eigentums.
- Nach der Prüfung der Vollzugsmitteilung des Grundbuchamts übersendet er diese an die Vertragsparteien.
Die Notarhaftung
Der Notar haftet für vorsätzliche und fahrlässige Pflichtverletzung. Der Bundesgerichtshof hat dem Notar einen „sozialen Schutzauftrag“ zugewiesen. Insbesondere gilt eine besondere Sorgfaltspflicht gegenüber allen Personen, denen Rechtskenntnisse zu dem von ihm zu beurkundenden Rechtsgeschäft fehlen. Eine Belehrungspflicht besteht nur bei Belehrungsbedürftigkeit.
Der Notar hat sicherzustellen, dass das von ihm zu beurkundende Rechtsgeschäft den Willen aller Beteiligten wiedergibt. Vereinbarungen, die gültigem Recht widersprechen, darf er nicht beurkunden.