Die Hausbewertung und Findung eines Marktwertes

Ob sie ein Mehrfamilienhaus in Biberach a.d. Riß, Friedrichshafen, Ravensburg oder Ulm verkaufen. Es ist wichtig, dass Sie sich als Immobilienbesitzer hinreichend informieren, denn der Verkauf vom Immobilien bietet ein hohes Ertragspotential, weshalb die Findung und Ermittlung des Immobilienwertes eine wichtige Rolle einnimmt. Bei Immobilientransaktionen kann zwischen Käufer und Verkäufer oftmals eine unterschiedliche Vorstellung hinsichtlich des Preises bestehen. Aus diesem Grund sollten potenzielle Verkäufer vor dem Immobilienverkauf den Verkehrswert ihrer Immobilie einholen, denn dieser ist eine bedeutende Kennzahl zur Ermittlung des Verkaufswertes. Auf dieser Basis führen Käufer und Verkäufer faktenbasierte Gespräche und haben klare Zahlen und Werte vor Augen. 

Allgemein spricht man bei Immobilien vom „Verkehrswert“. Dies ist ein Begriff der Rechtsordnung, der in § 194 des Baugesetzbuches(BauG) definiert ist. Die Verfahren sind in der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und werden durch Richtlinien des Bundesbauministeriums ergänzt. Die Wertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren zur Feststellung des Verkehrswertes:

• Das Vergleichswertverfahren
• Das Ertragswertverfahren
• Das Sachwertverfahren.

Das Baugesetzbuch setzt Marktwert und Verkehrswert gleich. Die Praxis lehrt jedoch, dass dies keinesfalls so sein muss. Um von einem Marktwert sprechen zu können, muss ein funktionierender Markt bestehen. Dies setzt Angebot und Nachfrage voraus. Wenn freilich kaum ein Angebot besteht, so übersteigt der Marktwert den Verkehrswert bei Weitem. Und ebenso gibt es Immobilien, deren Marktwert den Verkehrswert nicht erreicht, da keine entsprechende Nachfrage besteht.

Wertbegriffe im Überblick 

Die Bodenrichtwerte

BauG und ImmoWertV sind die rechtliche Grundlage für die Festlegung der Bodenrichtwerte. Von den Gemeinden bestellte Gutachterausschüsse stellen auf der Grundlage der beurkundeten Verkäufe alle zwei Jahre Bodendurchschnittspreise fest. Die ermittelten Werte sind allerdings nur Anhaltspunkte für die Wertermittlung im Einzelfall. Diese gründet auf weiteren Faktoren wie

• der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks (Ausweis laut Bebauungsplan als Wohngebiet, Gewerbegebiet oder Wohn-/Gewerbegebiet,
• der Lage
• dem Grad der Erschließung
• möglichen Baulasten
• nicht abwendbaren ständigen Einflüssen von außen (Gerüche, Lärm etc.)
• geologischen Gegebenheiten (z. B. Tragfähigkeit des Untergrunds u. Ä.)
• Verkehrslage
• Verwendung der Liegenschaften
• gesetzliche Beschränkungen wie Denkmalschutz
• Verwendung der Nachbargrundstücke u. v. a. mehr.

Bei Gebäuden fällt der Vergleich noch schwerer als bei Grundstücken. Es bedarf fundierter, professioneller Fachkenntnis, ein Gebäude zu beurteilen. Heranzuziehen sind

• Art des Gebäudes
• die technische Bauweise
• die Gestaltung
• der bauliche Zustand
• das Alter
• der energetische Zustand
• die Qualität der Ausstattung
• bei Mietobjekten die vermietbare Fläche und der Ertrag.

Die Restnutzungsdauer

Gebäude unterliegen einer ständigen Abnutzung, dem Zahn der Zeit. Die Wertermittlungsverordnung bestimmt den Begriff Restnutzungsdauer als die Zeit, die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch sinnvoll genutzt werden kann. Das Gesetz geht davon aus, dass dieser Zeitraum durch bereits erfolgte investive Maßnahmen verlängert und durch unterlassene verkürzt wird. Bei der Festlegung der Restnutzungsdauer muss der gegenwärtige Zustand eines Gebäudes in Abhängigkeit von der Bausubstanz unter Einschluss bereits erfolgter Erhaltungsmaßnahmen beurteilt werden. Jedes Haus hat eine Baugeschichte und eine Instandhaltungsgeschichte. Um ein Haus beurteilen zu können, sind idealerweise nicht nur die Baupläne einsehbar, sondern auch die Nachweise aller Arbeiten am Haus, soweit diese die Substanz betreffen.

Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren dient zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Einzelwohnungen. Hierbei dienen Kaufpreise vergleichbarer Objekte, welche in der gleichen Region liegen und eine vergleichbare Ausstattung und Größe aufweisen, als Maßstab. Diese Vergleichspreise werden um Zu- und Abschläge – diese ergeben sich aus dem Zustand der Immobilie – ergänzt. Ein Investitionsstau ist beispielsweise als Abschlag zu behandeln. In der Praxis orientiert sich das Vergleichswertverfahren an der aktuellen Marktlage, sodass auch Schwankungen bei den Preisen berücksichtigt werden.

Immobilien sind unvergleichlich

Wer Preise vergleichen will, muss dazu möglichst gleiche Objekte wählen. Dies ist bei Immobilien deshalb so schwierig, da jedes Haus bereits unmittelbar nach Fertigstellung eine Art eigene Persönlichkeit wird, die zwar stark von ihren Bewohnern geprägt ist, aber durchaus auch ein Eigenleben entwickelt. Selbst in einer aus Typen-Fertighäusern bestehenden Siedlung entwickeln sich die Preise auseinander, da die eine oder andere Lage bevorzugt erscheint und die Häuser unterschiedlich gepflegt werden.

Wer Immobilienpreise vergleichen will, benötigt vor allem eine genügend große Zahl von Vergleichsmöglichkeiten. Diese sind vor allem im ländlichen Raum nicht immer gegeben. Dort spielt dann bei der Preisfindung auch die lokale Marktkenntnis aller am Prozess Beteiligten eine wichtige Rolle.

Im Internet werden in zahllosen Immobilienportalen Möglichkeiten zur Wertermittlung von Immobilien angeboten. Wer die AGB dieser Portale aufmerksam liest, wird immer darauf hingewiesen, dass es sich nur um Näherungswerte ohne rechtliche Bedeutung handelt.
Den Wert eines Gebäudes kann nur ein Bausachverständiger nach einer eingehenden Besichtigung des Gebäudes einschätzen und auch dieser kann sich beim Marktwert stark irren. Auch der Immobilienmarkt funktioniert nach Angebot und Nachfrage und diese Faktoren kennt oft eher der Makler als der Sachverständige.

Trotz aller Schwächen ist das Vergleichswertverfahren für die Preisfindung von Immobilien nahezu unverzichtbar.

Das Sachwertverfahren

Auf den ersten Blick scheint das Sachwertverfahren die korrekteste Möglichkeit zu sein, eine Immobilie zu bewerten. Für gewisse Bauwerke, die aufgrund ihrer Bestimmung nicht vergleichbar sind, wie Verkehrs- oder Industriebauten, ist es auch die gängige Methode. Bei Wohngebäuden, insbesondere selbst genutzten kommt es eher selten zur Anwendung. Das Sachwertverfahren gründet auf drei Zahlenwerken, nämlich

• dem Bodenrichtwert
• den Herstellungskosten des Gebäudes
• den Herstellungskosten der Außenanlagen.

Der Bodenrichtwert wird regelmäßig durch die Gemeinden publiziert, für die Herstellungskosten gibt es eine Sachwertrichtlinie (kein Gesetz, nur eine Empfehlung) des Bundesbauministeriums.

Da es – außer bei in den letzten Jahren entstandenen Bauten – keinen Sinn macht, die originalen Gestehungskosten heranzuziehen, müssen die heutigen Kosten eines Baus einzeln – Mauerwerk, Fenster, Türen, sanitäre Anlagen, Fußböden usw. – geschätzt werden.

Daraus errechnen sich die Regelherstellungskosten und schließlich in einem weiteren Schritt unter Berücksichtigung des Bodenrichtwertes der Gebäudesachwert. Dieser wird pauschal pro Jahr seit Fertigstellung um 1,25 % gemindert, was zur Folge hat, dass Gebäude mit einem Alter über 80 Jahre keinen Wert mehr haben. Zu diesem Betrag wird nach diesem Schritt der Grundstückswert hinzugerechnet. Um lokale Gegebenheiten zu berücksichtigen, wurde der Marktanpassungsfaktor entwickelt, der von den Gutachterausschüssen festgelegt wird.

Beim Sachwertverfahren ist insbesondere der Gebäudesachwert eine wertvolle Größe. Die Gesamtergebnisse spiegeln aber mitunter die den Marktwert nicht wieder.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren ist für Mehrfamilienhäuser- und Geschäftshäuser geeignet.

Die Gutachterausschüsse legen auch einen Liegenschaftszins fest. Für die Immobilie wird auf der Grundlage des Bodenwertes – bestimmt durch den Bodenrichtwert – eine Liegenschaftsverzinsung ermittelt.

Zieht man von der Jahresbruttomiete (Rohertrag) die Bewirtschaftungskosten ab, erhält man den Reinertrag. Dieser ist um die Liegenschaftsverzinsung zu vermindern. Durch einen Vervielfältiger, der von der Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinsatz abhängig ist, wird der geminderte Reinertrag multipliziert. Zum Ergebnis wird der Bodenwert addiert und man erhält den vorläufigen Gebäudeertragswert, der durch die o. a. Wertbereinigung zum endgültigen rechnerischen Gebäudeertragswert wird.

Beispiel eines Ertragswertverfahrens eines Wohn- und Geschäftshaus in der Innenstadt Biberach a.d. Riß

Der Bodenwert wurde nach dem Vergleichswertverfahren, der Bauwert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Es wurden vereinzelt Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen. Es besteht ein Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstau. Die Haustechnik ist zum größten Teil überaltert. 

Es wurde eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren festgesetzt.

Die nachhaltige erzielbaren Mieten sind dem Mietspiegel der Stadt Biberach angeglichen. Der Liegenschaftszins ist aus Verkäufen (Gutachterausschuss) in den Jahren 2017 bis 2019 im Stadtgebiet ermittelt. Der Liegenschaftszinssatz beträgt 2,5%. 

Wertgutachten

In der Immobilienwirtschaft sind Wertgutachten unverzichtbar. Zu unterscheiden sind letztlich unverbindliche Markteinschätzungen und gerichtsverwertbare Dokumente, die nur von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden dürfen. Als Käufer sollte man stets letztere Variante wählen, auch wenn sie mehr kostet und länger dauert.

In der Praxis werden meist bei Ein- und Zweifamilienhäusern Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren kombiniert, bei Mietobjekten wird zusätzlich das Ertragswertverfahren herangezogen.

Fazit Hausbewertung und Findung eines Marktwertes

Grundsätzlich bestehen in der Wertermittlungsverordnung drei Verfahren zur Festlegung des Verkehrswertes. Bei der Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses oder Wohn- und Geschäftshauses findet die kombinierte Wertermittlung aus zwei Wertermittlungsverfahren, wie das Vergleichswertverfahren für den Bodenwert und das Ertragswertverfahren für den Bauwert am häufigsten Anwendung. 

Die C&H Gruppe GmbH orientiert sich bei der Kaufpreisfindung an diesen Wertermittlungsverfahren, weshalb Sie ausschließlich marktgerechte Angebote erhalten. Da wir kostengünstig sanieren und Immobilien-Liebhaber sind, liegen wir in der Regel überhalb der Wertermittlungsverfahren. Zudem profitieren Sie von einem schnellen und unkomplizierten Ankaufsprozess und bleiben stets flexibel.