Verkauf einer Immobilie: Was gilt es beim Energieausweis zu beachten?

Der Gesetzgeber hat vor Jahren den „nahezu klimaneutralen“ Gebäudebestand zu einem gesamtpolitischen Ziel erklärt und für dessen Erreichen das Jahr 2050 festgeschrieben. Die Energieeinsparverordnung – EnEV – regelt den Weg dorthin und ihre Kenntnis ist für Gebäudeeigentümer und Bauwillige unerlässlich. Verstöße gegen die EnEV können mit Bußgeldern bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Der Geltungsbereich der EnEV

Das Gesetz gilt für Gebäude aller Art, jedoch sind zahlreiche Ausnahmen definiert. Für Wohngebäude gilt die EnEV fast immer, es sei denn, das Haus steht unter Denkmalsschutz, wird nur sehr selten genutzt (Ferienhaus) oder ist sehr klein (weniger als 50 qm Wohnfläche).

Die Ziele des Gesetzes

1. Die EnEV schreibt anhand von Referenzwerten die technische Mindestqualität eines Neubaus einschließlich der Verwendung regenerativer Energien fest.
2. Für bestehende Gebäude werden für den Fall der Änderung, Erweiterung oder des Ausbaus Vorgaben für die energetische Planung gesetzt und gewisse Nachrüstungen gefordert.

Dem Gesetz sind zahlreiche technische Tabellen angefügt, die neben weiteren die Mindestanforderungen an die Wärmedurchgangskoeffizienten verschiedener Bauteile und für den spezifischen Transmissionswärmeverlust definieren.

§ 16 EnEV – die Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

1. Bei einem Neubau müssen die Ausstellung und die Übergabe des Energieausweises zeitgleich mit der Fertigstellung erfolgen.
2. Bei bestehenden Gebäuden muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt sein. Soll ein Gebäude oder das Teil- oder Sondereigentum daran verkauft werden, so muss der Verkäufer den Energieausweis dem Interessenten vorlegen und ihn spätestens mit dem Abschluss des Kaufvertrages übergeben. Wer ein Inserat zum Verkauf eines Gebäudes in den Medien aufgibt, ist zu folgenden Angaben verpflichtet:
   • Baujahr des Gebäudes
   • Art und Baujahr der Heizung
   • Energieausweistyp (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
   • Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch in kWh/Quadratmeter
   • Energieeffizienzklasse (bei neuen Energieausweisen) .
   Soll das Gebäude nach dem Verkauf abgerissen werden, so muss kein Energieausweis erstellt werden.

Der Energieausweis gilt für das Gesamtgebäude, nicht für einzelne Wohnungen. Für den Verkauf einer Eigentumswohnung ist es ausreichend, diesen – bei der WEG-Verwaltung erhältlichen – vorzulegen. Ein wohnungsspezifischer Energieausweis muss nicht erstellt werden.

Der Inhalt von Energieausweisen

In Anlage 6 zu § 16 EnEV sind Muster für Energieausweise für Wohngebäude vorgegeben, in Anlage 7 für Nichtwohngebäude. Dienen Wohngebäude auch anderen Zwecken, so sind die Energieausweise auf den Gebäudeteil zu beschränken, der dem gleichartigen Zweck dient.

Die Seite 1 umfasst eine Beschreibung des Gebäudes und die Information, ob der Energieausweis aufgrund des Energiebedarfs oder des Energieverbrauchs ermittelt wurde.

Die Seite 2 benennt den Primärenergiebedarf und den Endenergiebedarf und die zu deren Berechnung verwendeten Methoden. Für den Fall der Nutzung erneuerbarer Energien ist deren Deckungsanteil anzugeben.

Die Seite 3 dient der Auflistung des erfassten Energieverbrauchs.

Die Seite 4 ist den Empfehlungen des Ausstellers des Energieausweises zu Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten.

Die Seite 5 enthält Anweisungen zum Ausfüllen der vorangegangenen Seiten.

Sonderregelung für Klimaanlagen

Wer in seinem Gebäude eine Klimaanlage betreibt, muss diese in regelmäßigen Abständen durch eine qualifizierte Fachkraft inspizieren lassen. Die Überprüfung umfasst den Wirkungsgrad der Komponenten, die für den Wirkungsgrad der Anlage relevant sind und die Dimensionierung der Anlage als Ganzes. Der Prüfvorgang ist wie der Energieausweis zu dokumentieren.

Registrierung von Energieausweisen und Inspektionsberichten von Klimaanlagen

Wer solche Nachweise ausstellt, muss diese bei der zuständigen Behörde anmelden und erhält eine Registrierungsnummer. Aufgrund der vorliegenden Anmeldungen werden Energieausweise und Inspektionsberichte von Klimaanlagen stichprobenartig von der zuständigen Behörde überprüft.

Wer kann Energieausweise und Inspektionsberichte von Klimaanlagen ausstellen?

Es gibt nach wie vor keine dafür zertifizierten Sachverständigen. Die EnEV nennt außer entsprechenden Hochschulabschlüssen zahlreiche weitere Qualifikationen, die dazu berechtigen. 

Zuverlässig findet man wirkliche Sachverständige durch Anfragen bei den Architektenkammern, der Ingenieurkammer-Bau, bei den Handwerkskammern und – besonders wichtig – bei der DENA, der Deutschen Energieagentur. Diese weist geprüfte Sachverständige in einer Energieeffizienz-Expertenliste aus. Wer Modernisierungsmaßnahmen unter Verwendung von KfW-Fördermitteln plant, kann diese nur unter Einbeziehung der vorgenannten Dena-Experten beantragen.

Kosten eines Energieausweises

Es bestehen deutliche Unterschiede zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis.

1. Kosten des Verbrauchsausweises

Hier werden die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre erfasst. Außerdem sind einige Angaben zur Immobilie und zur Heizung erfasst. Dies geschieht mit Standardsoftware und wenig Aufwand. Die Kosten liegen im Allgemeinen zwischen 50 und 100 Euro. Bei Mehrfamilienhäuser liegen die Kosten im Allgemeinen bei ca. 30-50 € je Wohneinheit. 2

2. Kosten des Bedarfsausweises 

Anders verhält es sich mit dem Bedarfsausweis. Dieser wird nur in seltenen Fällen ohne Objektbegehung möglich sein. Dies Kosten hängen von der Größe des Hauses ab und reichen von ca. 300 Euro bei einem Einfamilienhaus bis ca. 500 Euro bei einem Mehrfamilienhaus. Große Wohnanlagen erfordern selbstverständlich einen höheren Aufwand.

Die Kosten für den Energieausweis für eine Eigentumswohnung trägt die Eigentümergemeinschaft. Eine energetische Inspektion einer Klimaanlage sollte auf der Grundlage einer Angebotseinholung erfolgen.