Was gilt es bei einem Dachgeschossausbau zu beachten

Im Internet kursieren zahllose Beiträge zu diesem Thema. Einige wissen sogar erstaunlich genau, wie viel ein Dachgeschossausbau letztlich kosten wird. In Wirklichkeit handelt es sich jedoch um ein unendliches Thema: Jeder Dachgeschossausbau muss individuell nach den Möglichkeiten des bestehenden Gebäudes geplant und kalkuliert werden.

Dachgeschossausbau und „Zimmer unterm Dach“

Sich in seinem Eigenheim einen weiteren Raum am Dachboden zu schaffen ist nicht mit dem Ausbau eines Dachgeschosses, der eine oder mehrere vollwertige Wohnungen entstehen lässt, zu vergleichen. Die folgenden Ausführungen beziehen sich ausschließlich auf den letzteren Fall.

Rechtliche Fragen

Der Ausbau von Dachgeschossen unterliegt zahlreichen Rechtsvorschriften des Bundes, Landes- und Kommunalrechts. Die erste und zentrale rechtliche Frage beantwortet ein Blick in den Bebauungsplan, der bei der Gemeindeverwaltung einsehbar ist: Wie viele Wohnungen dürfen auf dem fraglichen Grundstück entstehen? Ist die Höchstzahl mit der jetzigen Bebauung erreicht, wäre für eine Aufstockung, die weitere abgeschlossene Wohneinheiten entstehen lässt, eine schwer zu erhaltende Ausnahmeregelung notwendig. Im Bebauungsplan ist auch die Geschossflächenzahl festgelegt, die die maximale Größe der Geschossfläche je qm Grundstück erlaubt. Hier muss geprüft werden, ob der vorgesehene Ausbau mit dieser Vorgabe in Einklang gebracht werden kann. In vielen Fällen ist auch die Zahl der Vollgeschosse begrenzt.

Einfacher Bebauungsplan und qualifizierter Bebauungsplan

Bebauungspläne sind kommunale Satzungen, die in zwei Varianten vorliegen können: einfach und qualifiziert. Qualifizierte Bebauungspläne enthalten genaue Vorgaben über die Art der Bebauung, die für professionelle Bauplaner nicht weiter erklärungsbedürftig ist. Liegt nur ein einfacher Bebauungsplan vor, so ist es hilfreich, mit dem rechtlichen Instrument der Bauvoranfrage offene Fragen zu klären. Die Bauvoranfrage geht dem eigentlichen Bauantrag voraus und gibt rechtlich bindend Auskunft darüber, welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen, ob Baulasten oder Vorkaufsrechte eingetragen sind und ob öffentliche oder andere Belange den Bauwünschen entgegenstehen.

Die Änderung einer bestehenden baulichen Anlage ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die Schaffung einer neuen abgeschlossenen Wohneinheit ist immer eine solche Änderung. In Baden-Württemberg (die Rechtslage variiert je nach Bundesland) muss bei einem mehrgeschossigen Wohngebäude ein Bauantrag durch einen vorlageberechtigten Architekt oder Bauingenieur gestellt werden.

Mitunter sind Nachbarrechte berührt. So kann z. B. der Einbau von Fenstern im Dach Abstandsregelungen verletzen. In diesem Fall müsste die nachbarrechtliche Zustimmung zur Verletzung der Abstandsregelungen eingeholt und der Baubehörde vorgelegt werden.

Ist der Dachgeschossausbau technisch überhaupt möglich?

Das bestehende Gebäude muss auf seine Standsicherheit hin überprüft werden. Diese ist hauptsächlich das Resultat der Tragfähigkeit der Decken und der Ableitung der Traglasten von Dach und Wänden. Unter Umständen wird ein Gutachten – der Standsicherheitsnachweis – eines Prüfstatikers benötigt.

Planungsanforderungen an neu zu schaffenden Wohnraum

Die Arbeiten am Dachgeschoss verändern auch die akustische Konzeption des Hauses. Um sicherzustellen, dass die Bewohner der bestehenden Stockwerke nicht im Übermaß durch Luftschall (Musik, Sprechen) und Trittschall belästigt werden, müssen je nach baulicher Beschaffenheit der Decke, die einen weiteren Fußboden tragen soll, weitere Maßnahmen geplant werden.

Die bestehenden sanitären Einrichtungen müssen an die neue Etagenzahl und die erhöhte Zahl der Nutzer angepasst werden. Gleiches gilt für die elektrischen Anlagen.

Die Dachkonstruktion entscheidet mit über die Raumaufteilung. Ein Sparrendach – eine Konstruktion ohne Pfeiler im Innenraum – lässt den Einbau von Fenstern und Gauben nur in technisch beschränktem Umfang zu. Ein Pfettendach wiederum ruht auf Stützpfeilern, die nicht entfernt werden dürfen und daher den Grundriss einer Wohnung mitbestimmen.
Ein wichtiger Faktor bei der Planung einer Wohnung im Dachgeschoss ist die lichte Höhe der Zimmer, da sie ein Genehmigungsmerkmal ist. In Baden-Württemberg führt die Landesbauordnung unmissverständlich aus: Die lichte Höhe von Aufenthaltsräumen muss mindestens betragen 2,2 m über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche, wenn die Aufenthaltsräume ganz oder überwiegend im Dachraum liegen; dabei bleiben Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,5 m außer Betracht, ansonsten 2,3 m (§ 34 LBO).

Energieseinsparungsverordnung (EnEV) und Wärmedämmung

Grundsätzlich sind die Vorschriften der EnEV zu beachten. Diese verlangt die Nachrüstung älterer Gebäude hinsichtlich der Wärmedämmung. Um günstige Kredite der KfW nutzen zu können, müssen jedoch die strikteren Vorschriften der Förderbank bei der Planung berücksichtigt werden.

Brandschutz

Die Planungen müssen den Vorschriften des Brandschutzes genügen. Dessen Konzept muss beim Ausbau des Dachgeschosses für das Gesamtgebäude neu definiert werden. Der Einbau von Rauchmeldern ist in Baden-Württemberg zwingend vorgeschrieben. Bereits bei der Planung zu berücksichtigen ist der zweite Fluchtweg über ein Dachflächenfenster oder einen Balkon, der für die Feuerwehr immer zugänglich sein muss. Baumaterialien, also Fenster, Türen, Wände, Anstriche etc. sind in Deutschland klassifiziert und dürfen nur in der für den Bau von der Genehmigungsbehörde zugelassenen Form verwendet werden.

Stellplätze

Wird mit dem Dachausbau eine neue Wohnung geschaffen, müssen u.a. Pkw-Stellplätze nachgewiesen werden. 

Aufzüge

Nach der Landesbauordnung von Baden-Württemberg müssen Gebäude ab dem 4.Vollgeschoss eine Aufzugsanlage vorweisen. Von diesem Erfordernis kann bei Bestandsgebäuden abgewichen werden, wenn der Einbau nur mit unverhältnismäßigem Mehraufwand erfolgen kann.

Denkmalschutz

Wer an einem Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, etwas verändern möchte, ist von der entsprechenden Behörde abhängig, mit der der Einzelfall abgeklärt werden muss. Grundsätzlich ist der Ausbau in vielen Fällen möglich. Die KfW hält ein eigenes Förderprogramm „Effizienzhaus Denkmal“ zur finanziellen Unterstützung bereit.

Fazit zum Dachgeschossausbau

Wie dieser Beitrag zeigt, ist beim nachträglichen Einbau einer Wohnung in den Dachraum einiges zu beachten um erhebliche finanzielle und nervliche Belastungen, Streitigkeiten mit Nachbarn, die gegen einen Ausbau klagen oder Mieter, die sich durch die Bauarbeiten beeinträchtigt fühlen und die Miete mindern. Von der Vorbesprechung über den Bauantrag bis hin zur kompletten Bauausführung ist es äußerst ratsam Experten hinzuzuziehen, die einen ganzheitlichen Überblick über die Lage verfügen. Ein Dachgeschossaubau kann smart gedacht sein, ist aber in der Regel schwer umgesetzt. Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann es ratsamer sein, den Ausbau nicht selbst umzusetzen. Erfahrene Immobilien-Bestandsentwickler, wie die C&H Gruppe GmbH, werten einen genehmigungsfähigen Dachgeschossaubau in der Kaufpreisfindung positiv ein. Somit entsteht eine WIN-WIN Situation die dem Verkäufer einen höheren Verkaufspreis garantiert und dem Immobilien-Bestandsentwickler sein Handwerk ermöglicht.