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Erbschaftssteuer bei Immobilien

Der Eigentumsübergang von Immobilien erfolgt entweder durch Kauf oder durch eine unentgeltliche Übertragung durch Schenkung oder Erbschaft. Während beim Kauf Grunderwerbsteuer (Grundverkehrssteuer) zu entrichten ist, werden bei der Schenkung Schenkungsteuer und bei der Erbschaft Erbschaftssteuer fällig. Schenkungen begründen eine sachliche Steuerpflicht, d. h. der Vorgang der Schenkung selbst wird steuerlich geprüft. Eine Erbschaft hingegen begründet eine persönliche Steuerpflicht: Ist einer der Erben Inländer, so unterliegt der gesamte Vermögensanfall – gleich ob inländische oder ausländische Werte – der Erbschaftssteuer (Weltvermögensprinzip). Ist keiner der Erben Inländer, so beschränkt sich die Erbschaftssteuerpflicht auf das Inlandsvermögen.

Das Recht der Erbschaftssteuern unterscheidet zwischen Privatvermögen und Betriebsvermögen. Sind Immobilien Teil eines Betriebsvermögens, werden sie steuerlich anders behandelt. Die folgenden Ausführungen beziehen sich nur auf Immobilien im Privatbesitz.

Erbschaftssteuer und Privatvermögen

Die Erbschaftssteuer berechnet sich zum einen nach der Höhe des Nachlasses und zum anderen nach dem Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser. Der Erblasser kann zu Lebzeiten seine Erben durch Testament bestimmen, andernfalls tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Unter Nachlass versteht man die Hinterlassenschaft an:

  • Kapitalvermögen
  • Barvermögen
  • Immobilien
  • Privater Besitz des Verstorbenen
  • Artefakte aller Art und Dokumente
  • Alle Verpflichtungen des Verstorbenen.

Bei Ehepartnern ist genau zu unterscheiden, welcher Gegenstand zu Lebzeiten beider wem gehört haben. War Gütertrennung vereinbart, so wird das Bestehen der Ehe erbschaftssteuerrechtlich ignoriert.

Verwandtschaftsgrad, Freigrenzen und Erbschaftsteuerklasse

Die Erbschaftsteuer berechnet sich nach dem Wert der gesamten Erbmasse. Diese besteht aus den Vermögenswerten abzüglich der Verpflichtungen. Bei Immobilien ist der Verkehrswert anzusetzen.
Dieser ist gutachterlich zu ermitteln. Gleiches gilt auch für Artefakte aller Art. Die Kosten hierfür mindern die Erbmasse.

Ehe- und Lebenspartnern steht ein Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro zu. In Abhängigkeit vom individuellen Lebensalter können Kinder und Stiefkinder einen Versorgungsfreibetrag zwischen 10.300 Euro (ab 27. Lebensjahr) und 52.000 (bis zum 5. Lebensjahr) Euro geltend machen.

Je nach Verwandtschaftsgrad werden die Erben in Erbschaftsteuerklassen eingeteilt. Diese stehen in keinem Zusammenhang mit den allgemeinen Steuerklassen. Die Steuerfreibeträge sind nicht von den Erbschaftssteuerklassen abhängig, sondern abweichend geregelt.

Erbschaftssteuerklasse: Verwandtschaftsgrad: Steuerfreibetrag:

1: Ehegatten, Lebenspartner: 500.000 Euro

1: Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder
Enkelkinder, deren Eltern verstorben
sind: 400.000 Euro

1: Enkelkinder: 200.000 Euro

1: Eltern und Großeltern: 100.000 Euro

2: Geschwister, Kinder der Geschwister,
Stiefeltern, Schwiegerkinder usw. : 20.000 Euro

3: Erben ohne Verwandtschaftsgrad: 20.000 Euro

Die Erbschaftssteuerklasse bestimmt die Höhe der Erbschaftssteuer, die fällig wird, wenn die Freibeträge überschritten werden. Die Erbschaftssteuer ist nicht progressiv, sondern in Tabellenform stufenartig steigend festgelegt. Der zu versteuernde Betrag ist als Erbteil abzüglich des Freibetrages definiert und vom einzelnen Erben zu entrichten (persönliche Steuerpflicht). Die Erben haften nicht gemeinschaftlich für die fällige Erbschaftssteuer, jedoch aber für die Verpflichtungen des Erblassers.

Steuerfreiheit

Erben der Steuerklasse 1 können Einrichtung und Kleidung für 41.000 Euro und persönliche Güter (Schmuck, Uhren) für 12.000 Euro steuerfrei erben.

Bei Erben der Steuerklassen 2 und 3 bleiben Einrichtung, Kleidung und persönliche Güter im Werte von zusammen 12.000 Euro steuerfrei.

Steuerfrei sind 20.000 Euro an Erbgut, das Personen vermacht wird, die den Erblasser ohne oder für zu geringes Entgelt gepflegt haben.

Gänzlich steuerfrei sind Zuwendungen an gemeinnützige Organisationen, Kirchen und politische Parteien.

Steuerfrei bleibt Grundbesitz, der dem Allgemeinwohl dient (etwa der öffentlich zugängliche Garten).

Für Kunstgegenstände und und Bücher gelten Regeln, die auf den Einzelfall abzielen. Die Steuerbefreiung tritt immer ein, wenn der Erbe die Kulturgüter dem Denkmalschutz unterstellt oder diese in der Liste der nationalen Kulturgüter eingetragen sind.

Sonderregelungen für selbst genutzte und vermietete Immobilien

Selbstgenutzte Immobilien

Der Gesetzgeber räumt für die vom Erblasser bewohnte Immobilie (das „Familienheim“) bedingt Freiheit von der Erbschaftssteuer ein, wenn

• der erbende Ehegatte oder Lebenspartner die Immobilie mindestens weitere 10 Jahre bewohnt
• die erbenden Kinder die Immobilie mindestens 10 Jahre lang bewohnen. Dies gilt jedoch nur für eine Wohnfläche von höchstens 200 qm. Ist die Wohnfläche größer, muss der Wert anteilig versteuert werden.

Wichtig: Wird die Frist von 10 Jahren nicht eingehalten, wird die Erbschaftssteuer nachträglich fällig! Wird die Immobilie noch zu Lebzeiten durch Schenkung auf den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner übertragen, entsteht keine zeitliche Befristung!Vermietete Immobilien

Vermietete Immobilien

Bei einem vermieteten Haus wird auf den Verkehrswert pauschal ein Abschlag von 10 % gestattet.

Beispiele für Erbfälle

  1. Drei Kinder erben von der verstorbenen, verwitweten Mutter ein Eigenheim (Einfamilienhaus mit Garten) im Wert von 600.000. Das Haus hat eine Wohnfläche von 250 qm. Alle drei werden nicht in das geerbte Haus einziehen.

Ergebnis: Keine Erbschaftssteuer, da die Freigrenze pro Kind (400.000 Euro) nicht überschritten wird.

  1. Eine Witwe vererbt ein Mietshaus zwei Kindern zu je einem Viertel, zwei Enkeln gemeinsam ein Viertel und einer nicht verwandten Person ein Viertel. Der Verkehrswert des Mietshauses wird mit 3 600 000 Euro festgestellt.

Im ersten Schritt wird der Verkehrswert mit 90 % angesetzt: Zu versteuern sind 3.200.000 Euro.

Die Kinder erben je ein Viertel: 800.000 Euro
Freibetrag: ./. 400.000 Euro

zu versteuern 400.000 Euro
Erbschaftssteuerklasse 1 lt. Tabelle 15 % 60.000 Euro

Die Enkel erben je ein Achtel: 400.000 Euro
Freibetrag: ./. 200.000 Euro

zu versteuern: 200.000 Euro
Erbschaftssteuerklasse 1 lt. Tabelle 11 % 22.000 Euro

Die nicht verwandte Person erbt ein Viertel: 800.000 Euro
Freibetrag: 20.000 Euro

zu versteuern 780.000 Euro
Erbschaftssteuerklasse 3 lt. Tabelle 30 % 234.000 Euro

Der Versorgungsfreibetrag ist in allen Beispielen nicht berücksichtigt, da individuell zu berechnen.

Den Erbgang planen

Grundsätzlich sollten Erbangelegenheiten rechtzeitig, also zu Lebzeiten des Erblassers, mit qualifizierter Beratung durch rechts- und steuerberatende Berufe geklärt werden. Eine geordnete Planung des Vermögensübergangs schafft nicht nur Sicherheit bei allen Beteiligten, sondern spart in vielen Fällen beträchtliche Summen Geldes.

Einige Anregungen:

  1. Der Schenkungssteuerfreibetrag kann im Abstand von 10 Jahren mehrfach genutzt werden.
  2. Die Übertragung eines Grundstücks kann mit einem lebenslangem Wohnrecht, eine Leibrente oder einem Nießbrauchsvorbehalt (vollständiges Nutzungsrecht) verbunden werden.
  3. Adoption ist ein Weg in die günstigste Erbschaftssteuerklasse.
  4. Bei der Bewertung des Grundstücks durch den Sachverständigen darauf achten, dass nicht fest verbundene Gegenstände als Einrichtung gewertet werden.
  5. Wer an Enkel oder Urenkel vererbt, spart einen oder zwei teure Erbgänge.