Mehrfamilienhaus privat verkaufen: Gut vorbereitet jederzeit machbar!
Vorwort
Sie möchten privat ein Mehrfamilienhaus in Biberach a.d.Riß, Ulm, Ravensburg oder Friedrichshafen verkaufen ? In diesem Ratgeber geben wir Ihnen wichtige Hinweise und Tipps Rund um das Thema “Mehrfamilienhaus in Biberach privat verkaufen”.
„Privat verkaufen“ bedeutet hier den Verkauf ohne die Dienste eines Maklers zu nützen. Das heißt vor allem zweierlei: Der Käufer spart die Kosten für den Makler und der Verkäufer erhöht seinen Verhandlungsspielraum und der Verkäufer muss die Leistungen des Maklers im Gegenzug selbst erbringen.
Die Verkaufsunterlagen
Im allerersten Schritt sollte man sicherstellen, dass man über die wichtigsten Unterlagen verfügt, die für Verkaufsverhandlungen und die Ausfertigung eines notariellen Kaufvertrags notwendig sind.
Im Einzelnen sind das:
- das originale Baugesuch bzw. die Planunterlagen des Hauses und Grundrisse der einzelnen Wohnungen,
- die Wohnflächenberechnung,
- die Unterlagen zu etwaigen Renovierung und Instandhaltung des Objekts
- der aktuelle Grundbuchauszug,
- die Baulastenauskunft, Altlastenauskunft und Denkmalschutzauskunft,
- der Auszug der Flurkarte,
- der Versicherungsnachweis,
- der Energieausweis,
- Kopien der Mietverträge,
- eine aktuelle Mietaufstellung,
- vergangene Nebenkostenabrechnungen
Wer sein Mehrfamilienhaus selbst verwaltet, wird hier feststellen, wie korrekt er seine Ablage organisiert hat. Eine professionelle Hausverwaltung ist immer in der Lage, einen Verkaufsordner, der die geforderten Unterlagen enthält, zusammenzustellen, wenn auch in vielen Fällen gegen Gebühr. Diese Unterlagen müssen spätestens dann komplett verfügbar sein, wenn der erste Interessent einen Besichtigungstermin vereinbart.
Vor den Verkaufsverhandlungen und der Abwicklung des Verkaufs muss man zunächst einmal Interessenten finden. Heute bedient man sich dazu überwiegend der einschlägigen Internet-Portale. Diese fragen die Basis-Objektdaten in einer Maske ab, die vor allem die einschlägigen Suchkriterien bedient.
Das Exposé
Eine klassische Aufgabe des Maklers war und ist die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Auch für den privaten Verkäufer ist dies der erste Schritt. Es enthält belastungsfähige Informationen zu Lage, Ausstattung und Zustand des Objekts und aussagekräftige Fotos. Die sind für viele die größte Herausforderung, da es nicht ganz einfach ist, ein Haus vorteilhaft abzubilden, und man auch einen Mieter bitten sollte, ein Foto aus einer Wohnung zu erlauben. Professionelle Fotos wirken auf den Betrachter meistens besser. Man sollte die relativ unerheblichen Kosten dafür nicht scheuen.
Die marktführenden Immobilienportale bieten Muster-Exposés an. Das allgemein übliche Digital-Exposé ist allerdings immer sehr knapp. Makler fügen daher ein ausführliches pdf-Dokument bei. Auch private Verkäufer sollten dies bei Anlageobjekten tun.
Man kann zusätzlich eine Anzeige in einer der Wochenendausgaben der überregionalen Tageszeitungen schalten, aber es lohnt zunächst den Erfolg des Inserats im Internet- Portal abzuwarten.
Die Preisfindung: Bewertung des Mehrfamilienhauses in Biberach a.d.Riß, Ulm, Ravensburg und Friedrichshafen
Zu den Basisdaten gehört natürlich auch gerade bei Anlageimmobilien eine realistische Preisvorstellung. Für gewerbliche Investoren ist diese der Ausgangspunkt ihres Interesses. Bei Anlageimmobilien hat sich das Ertragswertverfahren durchgesetzt. Es ist weitgehend gesetzlich geregelt.
Im Internet sind Bewertungsprodukte aufrufbar, mit denen man einen recht korrekten Näherungswert errechnen kann. Eines der Produkte ist die die OBS-Marktwertermittlung von Sprengnetter. Diese ermittelt vollautomatisch auf Basis weniger Eingaben zu Objekteigenschaften, Ausstattung und Grad der Modernisierung, den Marktwert der Immobilie. Zusätzlich wird von den örtlichen Gutachterausschüssen Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte ausgewertet. Diese können in den allermeisten Fällen direkt im Internet abgerufen werden oder in den Gemeindeverwaltungen erfragt werden. Diese Recherchemöglichkeiten bieten eine verlässliche Informationen und Entwicklungen vom Anlageimmobilien.
Kontakt und Besichtigung
Wer privat ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, sollte bei der Vergabe von Besichtigungsterminen flexibel sein und diese bei Tageslicht anbieten. Die Mieter des Hauses sollten mindestens 14 Tage über die stattfindende Besichtigung informiert sein. Im ersten Schritt ist es ausreichend dem Interessenten einzelne Vergleichswohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu zeigen, die sich in der Ausstattung und Zustand ähnlich sind. Eine vollständige Besichtigung aller Wohnungen und Räume der Immobilie sollten Sie unbedingt durchführen und dies auch im späteren Kaufvertrag aufnehmen.
Auch ein Mehrfamilienhaus lässt sich für den Verkauf ein wenig „aufhübschen“. Die Anlage sollte bei einem Besuch aufgeräumt wirken. Die Gänge müssen absolut leer sein, die Kellerräume den Feuervorschriften entsprechen und nirgendwo darf Schrott oder Gerümpel zu finden sein. Man muss das vor jedem Besichtigungstermin prüfen: einmal ein paar Tage vorher, um gegebenenfalls das Notwendige zu veranlassen, und unmittelbar vor dem Besuch des Interessenten.
Auf das Verkaufsgespräch vorbereiten
Die Besichtigung ist erster Teil oder bereits das ganze Verkaufsgespräch. Ein gut vorbereiteter Verkäufer weiß, warum er verkauft, und er kennt die notwendigen Details der Immobilie und deren Preisfindung. Er hat seinen Verhandlungsspielraum definiert und weiß daher, ab welchem Punkt eine Fortsetzung seiner Verkaufsaktivitäten sinnlos ist. Nach einer Besichtigung muss keine Erklärung des Interessenten über seine tatsächliche Kaufabsicht erfolgen. Wenn keine Frist dafür vereinbart wird, sollte man sie zeitnah schriftlich einfordern und eventuell einen Vorvertrag anbieten.
Die Einigung über den notariellen Kaufvertrag
Die Einigung über den Kaufvertrag enthält vor allem auch die Einigung über die Wahl des Notars, welcher in der Regel anhand des Standorts der Immobilie ausgewählt wird. Als privater Verkäufer darf man davon ausgehen, dass dieser die Klärung noch offener Fragen herbeiführt und einen juristisch korrekten Eigentumsübergang absichert. Entspricht der Vertrag den Wünschen beider Vertragspartner, wird dieser unterzeichnet und notariell beurkundet.
Nach dem Verkauf gibt es noch wichtige Punkte zu beachten. Bis zur vollständigen Eigentumsumschreibung haften Käufer und Verkäufer für die Zahlung von Beträgen wie unter anderem der Grunderwerbsteuer. Mit der Auswahl eines seriösen und renomierten Vertragspartners wird dieser Punkt für Sie kein Probllem werden.
Übergabe des Mehrfamilienhauses
Nach der Kaufpreiszahlung können Sie den Übergang an den neuen Eigentümer reibungslos gestalten, indem beide Parteien bei einer abschließenden Besichtigung der Immobilie in einem Übergabeprotokoll den vereinbarten Zustand festhalten. Hierbei notieren Sie auch die Zählerstände, sowie herausgegebenen Schlüssel und Unterlagen.