Spekulationssteuer und Fristen beim Immobilienverkauf: 10 Jahres-Frist, Erbschaft und Eigennutzung

Die Spekulationssteuer

Juristisch gibt es sie überhaupt nicht: Das umgangssprachliche Wort beschreibt eine Fallgruppe des Einkommensteuerrechts, die „Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften“.

Geregelt wird deren Besteuerung in den §§ 22 und 23 Einkommensteuergesetz. Die Regelungen betreffen ausschließlich Privatleute. Das Gesetz unterscheidet zwischen der Besteuerung von Geschäften mit Immobilien und sonstigen Verkäufen, wie etwa denen von Kfz, Schmuck oder Antiquitäten.

Steuerfreier Immobilienverkauf allgemein

Für Privatleute gelten einige Ausnahmen von der Steuerpflicht, allerdings muss dazu das Finanzamt der Einstufung als „privat“ zustimmen. Unabhängig davon, ob ein Gewerbe angemeldet ist, kann das Finanzamt einen Immobilienverkäufer als gewerblich einstufen, wenn er innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft hat. Zur Besteuerung erzielter Gewinne tritt dann auch noch die Gewerbesteuerpflicht.

Die Einstufung als „gewerblicher Immobilienhandel“ erfolgt unabhängig vom Bestehen eines anderweitigen Beschäftigungsverhältnisses des Verkäufers. Grundlage ist ausschließlich die Einschätzung des Finanzamtes. Bei Beamten und anderen, die aus arbeitsvertraglichen Gründen nur mit Genehmigung des Arbeitgebers ein Gewerbe ausüben dürfen, kann eine solche plötzliche persönliche Statusänderung mit erheblichem zusätzlichen Klärungsbedarf verbunden sein.

Wenn im Einzelfall die Frage nach dem privaten Charakter von Grundstücksverkäufen auftritt, sollte stets ein Steuerberater konsultiert werden, der anhand des Prüfschemas des Bundesfinanzministeriums eine zuverlässige Einschätzung abgeben kann. Eine eventuell notwendige Verschiebung eines Verkaufs kann steuerlich von erheblichem Nutzen sein.

Nicht berücksichtigt bei der Zählung werden Immobilien, die

• mehr als zehn Jahre im Eigentum des Verkäufers standen;
• die mindestens zwei Jahre und das angebrochene Jahr ununterbrochen vom Verkäufer selbst bewohnt wurden;
• geerbt wurden.

Die 10-Jahres-Frist

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, muss der Gewinn versteuert werden. Damit soll verhindert werden, dass eine Privatperson sich laufend durch Immobilienspekulationen bereichert. Der Gesetzgeber hat folgende Regelung getroffen:

Sobald zwischen Anschaffung und Veräußerung einer Immobilie ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren vergagangen ist, bliebt dieser Verkaufserlös von einer Besteuerung befreit.

Bei geerbten Immobilien beginnt die Frist mit dem Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser zu laufen. Gleiches gilt bei Schenkungen.

Hat der Erblasser die Immobilie im Jahr des Erbfalls und in den beiden vorhergehenden selbst genutzt, kann sie sofort steuerfrei verkauft werden.

Sonderfälle bei Ehescheidungen

Erhält ein Ehepartner im Rahmen eines Scheidungsverfahrens eine Immobilie, die vor der Eheschließung nicht in seinem Besitz war, beginnt mit dem Datum der Scheidung eine neue Zehn-Jahresfrist.

Wird ein Miteigentumsanteil übertragen, beginnt ebenfalls eine neue Zehn-Jahresfrist.

Wird eine Immobilie oder ein Miteigentumsanteil im Rahmen des Zugewinnausgleichs übertragen, so handelt es sich um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft!

Steuerfreier Immobilienverkauf bei Eigennutzung

Die Versteuerung des Gewinns entfällt, wenn eine Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst bewohnt wurde.

Die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie an den Ehepartner ist steuerlich stets unbedenklich.

Wird eine Immobilie nur teilweise vom Verkäufer genutzt, so wird der Veräußerungsgewinn nur anteilig versteuert.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Es handelt sich um sonstige Einkünfte des Veräußerers. Der fällige Steuersatz wird nach dessen Gesamteinkünften individuell festgesetzt.

Zu den Aufwendungen, die den Gewinn aus dem Verkauf mindern, gehören die

• Verkaufskosten (Inserate, Maklergebühren, Reise zum Notartermin u. ä.);
• Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Grundbuch, Notar);
• Modernisierungskosten und
• Vorfälligkeitsentschädigung.

Der Veräußerungsgewinn erhöht sich um alle in der Vergangenheit steuerlich berücksichtigten Abschreibungsbeträge.

Modernisierungskosten können dann abgesetzt werden, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten übersteigen und in den ersten drei Jahren nach Erwerb durchgeführt wurden

Verluste

Wird eine Immobilie mit Verlust verkauft, kann dieser nur mit Gewinnen aus dem letzten oder dem laufenden Jahr aus gleichartigen Geschäften verrechnet werden. Des Weiteren besteht die Möglichkeit des Verlustvortrages.

Zusammenfassung

Beim Verkauf einer Immobilie, bei dem mit einer Besteuerung des Gewinns zu rechnen ist, sollte im Vorfeld professionelle Unterstützung gesucht werden. Für die Gewinnfeststellung sind zum einen Daten aus vergangenen Einkommensteuererklärungen maßgeblich und zum anderen ist die Anrechenbarkeit von Modernisierungskosten ein schwieriges Thema.